자가·임차 운영
직접 임차하거나 소유한 공간을 기획하고 운영해 시간 단위로 매출을 만듭니다.
Industry Definition
무엇을 공간비즈니스라고
부를 것인가
산업을 정의하지 않으면 통계도, 정책도, 교육도 만들 수 없습니다. 협회가 다루는 범위와 다루지 않는 범위를 먼저 정합니다.
Definition
정의와 경계
산업 정의
공간비즈니스는 단순 임대업이 아니라, 공간에 콘텐츠·서비스·운영기술을 결합해 시간·좌석·구역·회원권·행사 단위로 수익을 창출하는 사업이다. 협회는 공간의 발굴부터 고도화까지 가치사슬 전체를 포괄하되, 건축설계·시공 면허 업무와 법정 검사 업무는 범위에서 제외한다.
협회가 하지 않는 일
- 건축설계와 시공처럼 면허가 필요한 업무를 대신하지 않습니다.
- 소방·전기·위생 등 법정 검사와 인허가를 대체하지 않습니다. 인증은 법정 점검을 받았는지 확인할 뿐입니다.
- 임대차 계약의 알선·중개는 등록 중개법인과 제휴해 수행하고, 협회는 정보 등록과 사업자 매칭을 맡습니다.
- 소비자 예약 플랫폼을 만들어 기존 플랫폼과 경쟁하지 않습니다.
Value chain
7단계 가치사슬
공간사업은 공실을 찾는 데서 시작해 데이터와 다점포 운영으로 이어집니다. 협회는 각 단계마다 회원사가 바로 쓸 기준과 서비스를 붙입니다.
| 단계 | 산업 범위 | 협회가 제공하는 기준·서비스 |
|---|---|---|
| 1. 발굴 | 공실·유휴공간·저활용시설 발굴, 건물주 제안 | 공실 프로젝트 보드, 건물주 오너 클래스 |
| 2. 분석 | 상권·수요·적합업종·규제·투자비·손익 분석 | 공실개발 사업성 평가기준(SBS-07), 규제지도 |
| 3. 기획 | 브랜드·콘텐츠·공간구성·가격·운영모델 설계 | 공간유형 분류·용어(SBS-01), 기획 교육과정 |
| 4. 구축 | 설계·인테리어·설비·보안·예약시스템 도입 | 파트너 마켓, 공동구매, 안전·시설 기준(SBS-03) |
| 5. 운영 | 예약·결제·청소·고객응대·시설·민원·안전관리 | 이용약관·환불(SBS-02), CCTV(SBS-04), 소음(SBS-05), 무인운영(SBS-09), 품질인증 |
| 6. 거래 | 임대·전대·운영대행·마스터리스·매출연동·양수도 | 건물주-운영사 표준계약(SBS-06), 양수도 체크리스트(SBS-10), 신뢰정보(SBS-08) |
| 7. 고도화 | 데이터·자동화·제휴·다점포·프랜차이즈·자산가치 향상 | 벤치마크 데이터, 다점포 경영과정, 운영사 인증 |
SBS는 협회가 제정할 산업표준(Space Business Standard)의 관리번호입니다.
Sectors
여덟 개 분야와 공간유형
특정 유형에 치우치면 그 유형의 이익단체가 됩니다. 협회는 여덟 개 분야를 고르게 포함하고, 창립회원 구성에도 같은 원칙을 적용합니다.
| 분야 | 포함 공간유형 |
|---|---|
| 모임·여가 | 파티룸, 모임공간, 게임룸, 보드게임, 소규모 이벤트룸 |
| 촬영·창작 | 촬영스튜디오, 호리존, 라이브커머스 스튜디오, 녹음실, 공방 |
| 연습·교육 | 댄스·음악연습실, 클래스룸, 세미나실, 독서·스터디 공간 |
| 업무·비즈니스 | 회의실, 공유오피스, 비상주·프로젝트 오피스, 면접장 |
| 푸드·뷰티·웰니스 | 공유주방, 렌탈살롱, 운동·요가·필라테스 공간 |
| 리테일·프로모션 | 팝업스토어, 쇼룸, 전시·판매·브랜드 체험공간 |
| 로컬·문화·공공 | 복합문화공간, 지역커뮤니티, 유휴 공공시설, 지역 거점공간 |
| 무인·스마트공간 | 무인카페, 무인대여시설, 예약제 프라이빗 공간 |
Business models
사업모델 유형
직접 운영
위탁
운영대행·위탁운영
건물주나 기관의 공간을 대신 운영하고 운영비 또는 매출 연동 수수료를 받습니다.
전대
마스터리스
건물 전체나 층을 장기 임차해 여러 공간으로 나눠 재임대·운영합니다.
개발
공실개발·전환
공실을 분석해 적합 업종을 기획하고 시설을 구축한 뒤 운영사에 연결합니다.
무인
무인·자동화 운영
스마트락, 원격관제, 자동 정산으로 인건비를 줄여 다점포를 운영합니다.
확장
브랜드·프랜차이즈
운영 매뉴얼과 브랜드를 표준화해 가맹이나 위탁으로 점포를 늘립니다.
Market 2026
시장 환경
공실은 늘고 있다
한국부동산원의 2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 전국 공실률은 오피스 9.0%, 일반 상가 13.4%, 집합 상가 10.5%입니다. 일반 상가 가운데 중대형은 14.3%, 소규모는 8.5%이며, 1층 공실률은 6.7%로 상층부와 지하의 공실이 상대적으로 깊습니다. 상가 임대가격지수도 소폭 하락세를 보이고 있습니다.
제도는 아직 비어 있다
공간대여업은 별도의 인허가 없이 사업자등록만으로 시작할 수 있는 자유업종입니다. 다만 침구와 욕실을 갖추고 밤샘 이용을 상시 안내하면 공중위생관리법상 미신고 숙박업으로 판단될 수 있고, 청소년 보호와 위생 관리의 사각지대라는 지적이 여러 차례 보도됐습니다. 제도가 만들어지는 시점에 업계 기준이 준비돼 있는지가 산업의 방향을 가릅니다.
통계는 협회가 만들어야 한다
공간대여 사업체 수를 확인할 수 있는 공식 통계는 없습니다. 플랫폼에 등록된 공간 수를 근거로 시장 규모를 추정하는 자료들이 있지만 집계 기준이 서로 달라 그대로 인용하기 어렵습니다. 협회는 회원 실사와 플랫폼 협조를 통해 공간 수, 가동률, 시간단가, 공실 전환 실적을 자체 집계하고 산출 근거를 함께 공개할 계획입니다.
수치 인용 원칙
협회가 발표하는 모든 수치는 집계 대상, 기간, 산출 방식을 함께 밝힙니다. 회원 수나 시장 규모를 부풀려 발표하지 않습니다.
산업 정의에 의견을 주세요
분야 구분과 용어는 회원 의견을 받아 계속 다듬습니다. 표준 작업반에 참여하면 초안 단계부터 함께 검토할 수 있습니다.